Agenzia delle Entrate – OMI
OMI
Quotazioni territoriali
Intervalli di quotazione per zona OMI, tipologia e stato conservativo. Non sono prezzi effettivi di singole transazioni.
Zone OMI, comuni e aggregazioni territoriali Brickleak
Metodo / Real estate intelligence
Dai dati all'analisi del mercato immobiliare.
Brickleak combina dati immobiliari, indicatori economici e modelli statistici per analizzare il mercato residenziale italiano. Scopri come vengono costruite le analisi e quali sono i loro limiti.
01 /
Fonti riconoscibili
OMI, OpenAPI, NTN, MEF e benchmark restano distinti.
02 /
Indicatori tracciabili
Formula, denominatore, territorio e periodo sono espliciti.
03 /
Previsioni contestualizzate
V1, H2 e H4 mantengono output e stato di validazione propri.
01 / Dati e fonti
Prima di confrontare, distinguiamo.
Prezzo immobiliare non indica sempre la stessa cosa. Ogni fonte conserva definizione, granularità e periodo propri.
Mercato dell'offerta
OPENAPI
Prezzi e canoni richiesti
Prezzi e canoni richiesti negli annunci aggregati. Restano distinti dalle quotazioni OMI e dai prezzi di compravendita conclusi.
Comune, nei periodi e nelle aree disponibili
Agenzia delle Entrate – OMI
NTN
Compravendite normalizzate
Numero di transazioni normalizzate pubblicato nelle statistiche territoriali del mercato residenziale.
Livello territoriale dichiarato dalla fonte
Dipartimento delle Finanze
MEF
Redditi dichiarati
Dati fiscali comunali. Gli indicatori di accessibilità usano l'imponibile medio dichiarato per contribuente totale, non il reddito disponibile familiare.
Comune e anno d'imposta
Banca d'Italia
BTP
Benchmark obbligazionario
Rendimenti lordi a scadenza di titoli di Stato italiani usati come confronto descrittivo con i rendimenti immobiliari.
Serie nazionale, periodi effettivamente disponibili
ISTAT e fonti ufficiali
CONTESTO
Variabili territoriali e macro
Popolazione, inflazione e indicatori di contesto mantengono la granularità originaria e non vengono attribuiti a territori più fini.
Comune, provincia, regione o Italia secondo la fonte
Una regola essenziale: un benchmark o un dato di contesto non sostituisce silenziosamente la serie principale e non viene attribuito a un territorio più fine.
02 / Serie storiche
Serie storiche: continuità e confrontabilità dei dati
Confrontare periodi diversi richiede coerenza nelle fonti, nei territori e nelle metodologie. Brickleak verifica la continuità delle serie e documenta i raccordi necessari, senza presentare come direttamente equivalenti osservazioni che non lo sono.
- 01
Raccogliere
Conservare fonte, periodo, territorio e unità di misura.
- 02
Identificare
Collegare codici territoriali verificati senza matching approssimativi.
- 03
Controllare
Validare copertura, coerenza, duplicati e limiti delle serie.
- 04
Elaborare
Applicare soltanto formule e aggregazioni documentate nel progetto.
Dato originale
Quotazioni OMI conservate con periodo, territorio e metadati disponibili.
Aggregazione
Mediane e regole territoriali già definite dalla pipeline Brickleak.
Raccordo
Collegamento prudente dello storico 2004–2010 al perimetro strutturale V1.
Serie rappresentata
Valori descrittivi con copertura e avvertenze visibili nel tempo.
Perché esiste un raccordo OMI?
La composizione delle osservazioni e la copertura delle zone possono cambiare nel tempo. Il raccordo permette una lettura descrittiva più lunga, ma non crea prezzi transati, non ricostruisce i periodi mancanti e non rende automaticamente identici i confini territoriali o le basi informative.
03 / Indicatori economici
Come vengono calcolati gli indicatori
Ogni indicatore combina grandezze definite, riferite a un territorio e a un periodo specifici. Brickleak rende espliciti i dati utilizzati e le formule applicate per consentire una corretta interpretazione dei risultati.
Price-to-Income · PTI
Quanto pesa acquistare?
PTI = (Prezzo €/m² × Superficie m²) / Reddito MEF annuo
Prezzo teorico dell’abitazione come multiplo dell’imponibile medio annuo dichiarato. Non misura la capacità individuale di ottenere un mutuo.
Rent-to-Income · RTI
Quanto pesa affittare?
RTI = (Canone €/m²/mese × m² × 12) / Reddito MEF annuo × 100
Canone teorico annuo come percentuale dell’imponibile medio dichiarato. Non è il rapporto sul reddito netto di una famiglia specifica.
Esempio interattivo · Bari 2024
Cambia la superficie, osserva il rapporto.
OpenAPI 2024H2 e reddito imponibile medio MEF dello stesso anno.
Prezzo / reddito · PTI
7,11×
Prezzo richiesto: 2171 €/m²
Canone / reddito · RTI
45,76%
Canone richiesto: 11,64 €/m²/mese
Denominatore: 24.417 €/anno, imponibile medio dichiarato per contribuente totale. Il controllo è locale, non effettua chiamate a pagamento e non modifica dati.
Rendimenti e BTP
Un confronto finanziario, non un investimento identico.
Rendimento immobiliare lordo
Canone teorico annuo rapportato al valore di vendita, secondo la fonte selezionata. Non include fiscalità, costi, sfitto o manutenzione.
Spread rispetto al BTP
Differenza descrittiva in punti percentuali nei periodi comuni. Non è un premio per il rischio né un rendimento netto.
04 / Modelli previsionali
Come funzionano le previsioni di Brickleak
Brickleak utilizza modelli statistici per individuare possibili direzioni future delle quotazioni immobiliari. I modelli hanno orizzonti, output e livelli di validazione differenti.
Il percorso analitico
Schema concettuale, non diagramma esaustivo del codice
- 01
Dati
Serie immobiliari e informazioni previste dal dataset del modello.
- 02
Preparazione
Perimetro territoriale, finestre temporali e trattamento dei dati.
- 03
Stima
Obiettivi e configurazioni distinti per segnale V1 e scenari V2.
- 04
Verifica
Controlli, stato del modello e perimetro autorizzato alla pubblicazione.
Feature, target e regole di classificazione dipendono dal modello. Questa è una spiegazione pubblica del processo, non una nuova specifica statistica.
Due famiglie di risultati
Stesso mercato. Domande diverse.
A · Segnale a 12 mesi
V1Che direzione indica il modello?
Il modello restituisce un segnale di crescita, stabilità o flessione delle quotazioni, accompagnato dal relativo livello di attendibilità.
Esempio di lettura, non nuova previsione
Stabilità
Un segnale di tendenza, non una probabilità di stabilità né una promessa di rendimento.
Output: segnale + periodoAttendibilità: solo se qualificata
B · Scenari probabilistici
RESEARCH_BETACome si distribuiscono gli scenari?
H2 è un modello sperimentale a 12 mesi che stima le probabilità associate ai tre possibili scenari. H4 è un modello sperimentale a 24 mesi che restituisce probabilità per crescita, stabilità e flessione. La validazione prospettica non è ancora completata.
Esplora gli orizzonti
Selettore didattico: non carica né simula probabilità.
Scenari a 12 mesi
Modello H2 nella nomenclatura tecnica
Distribuisce le probabilità tra tre classi di andamento sul successivo orizzonte di 12 mesi.
Crescita
Scenario di variazione positiva.
Stabilità
Scenario compreso nella classe stabile del protocollo.
Flessione
Scenario di variazione negativa.
Le soglie esatte appartengono ai protocolli dei modelli. Qui non vengono riprodotte probabilità reali, sintetiche o esemplificative.
Perché V1 e gli scenari possono non coincidere?
Rispondono a domande diverse e impiegano configurazioni, orizzonti e protocolli distinti. Una differenza non dimostra da sola che un modello sia errato o superiore.
Quali variabili entrano nei modelli?
Non tutte le informazioni mostrate nella Scheda Area sono input di ciascun modello. L'elenco effettivo delle feature appartiene al manifest della specifica versione.
Come sono definite crescita, stabilità e flessione?
Sono classi dell'obiettivo previsionale definite dal protocollo di ciascun modello. Questa pagina ne spiega il significato generale senza pubblicare nuove soglie.
Che cosa significa modello sperimentale?
H2 e H4 sono classificati RESEARCH_BETA. La disponibilità di risultati non equivale a validazione prospettica completata.
Perché alcune aree non mostrano scenari?
Un'area può essere fuori perimetro, non avere dati utilizzabili o non superare la validazione del bundle. Assenza di risultato non significa probabilità zero.
Assenza non significa probabilità zero. Un’area esclusa, una beta disabilitata o un bundle non validato produce uno stato di indisponibilità, senza inventare scenari.
05 / Validazione e limiti
Come vengono valutati i modelli
I modelli vengono esaminati attraverso verifiche temporali, confronti con metodi di riferimento e controlli sulla disponibilità dei dati. Ogni risultato deve essere interpretato considerando l'orizzonte previsionale, il territorio e lo stato di validazione.
- 01
Test nel tempo
Separare i periodi usati per la stima da quelli usati per la valutazione, rispettando la maturazione del risultato futuro.
Verifiche temporali documentate nei report del progetto
- 02
Confronto con baseline
Confrontare il modello con alternative semplici sullo stesso campione e sullo stesso orizzonte.
Risultati quantitativi non sintetizzati in questa pagina
- 03
Copertura e disponibilità
Verificare per quali aree e periodi esistono dati, output validi e autorizzazioni di pubblicazione.
Perimetri e stati restano separati per modello
Stato delle evidenze
Che cosa possiamo comunicare oggi
| Famiglia | Stato pubblico e interpretazione |
|---|---|
| Segnale a 12 mesi V1 | Segnale direzionale e periodo previsti dall’implementazione. L’attendibilità non viene inventata quando non è qualificabile. |
| Scenari a 12 mesi H2 | RESEARCH_BETA. Scenari probabilistici con controlli di bundle e perimetro. |
| Scenari a 24 mesi H4 | RESEARCH_BETA. Scenari probabilistici con controlli di bundle e perimetro. |
Limiti da comunicare
Ciò che non affermiamo
- Le probabilità non sono frequenze di successo già verificate.
- Non dichiariamo una superiorità generale fra modelli.
- La ricostruzione storica point-in-time resta parziale.
- Le beta non sono prospetticamente validate.
Valutazione retrospettiva e risultati futuri restano distinti
I backtest esaminano periodi storici secondo un protocollo. La validazione prospettica richiede invece previsioni registrate prima che il risultato futuro sia osservabile: per H2 e H4 non è ancora completata.
06 / Domande frequenti
Le domande che contano.
Risposte sintetiche alle differenze principali fra fonti, indicatori e risultati statistici.
Perché OMI e OpenAPI non restituiscono lo stesso prezzo?
Perché descrivono grandezze diverse: OMI pubblica intervalli di quotazione territoriale; OpenAPI riporta prezzi richiesti nel mercato dell'offerta. Nessuna delle due fonti coincide automaticamente con il prezzo di una compravendita conclusa.
Perché gli indicatori di accessibilità terminano nel 2024?
Il calcolo richiede prezzo o canone e reddito MEF dello stesso anno. La serie si arresta quindi all'ultimo anno d'imposta allineabile, senza riutilizzare il reddito 2024 per periodi successivi.
Il reddito usato da PTI e RTI è il reddito disponibile?
No. È il reddito imponibile medio dichiarato per contribuente totale nella fonte MEF. Non rappresenta il reddito netto o disponibile di una famiglia specifica.
Le previsioni suggeriscono dove comprare casa?
No. V1, H2 e H4 producono segnali o scenari statistici con orizzonti e stati di validazione distinti. Non sono raccomandazioni d'investimento né valutazioni di un singolo immobile.
Lo spread immobiliare-BTP misura un premio per il rischio?
No. È una differenza descrittiva tra rendimenti lordi con caratteristiche diverse. Non incorpora automaticamente imposte, costi, sfitto, liquidità, manutenzione o rischio.
Posso scaricare i dati grezzi dalla pagina Metodo?
No. La pagina spiega fonti, formule e limiti e rimanda alle sezioni pubbliche della piattaforma, senza esporre archivi grezzi o download massivi.
Prossimo passo
Dal metodo all’analisi.
Apri la ricerca o una Scheda Area per vedere fonti, indicatori e scenari nel loro contesto territoriale.