Mercato residenziale · Analisi territoriale
Toscana · Provincia di Pisa
Pisa — Non capoluogo
Ultimo semestre OMI disponibile: 2026H1. Analisi territoriale del mercato residenziale, non valutazione di un singolo immobile.
01 / Previsioni
Tendenze e scenari previsionali
Segnale previsionale
Pisa — Non capoluogo
Flessione
Il modello V1 segnala una tendenza di flessione delle quotazioni nell'orizzonte considerato. Il risultato è statistico, non una certezza.
- Periodo
- Secondo semestre 2026
- Attendibilità
- Non quantificata
Attendibilità: livello riportato dal modello V1, distinto dalla probabilità di crescita.
Analisi probabilistica
Scenari probabilistici sperimentali
Le probabilità descrivono la distribuzione stimata dal modello tra crescita, stabilità e flessione. La validazione prospettica non è ancora completata.
Scenario con probabilità maggiore
Crescita
Dettagli tecnici
Modello B0_H2 · versione 1.0.0-candidate · protocollo 1.0.0-candidate.
Modello sperimentale a 12 mesi. La validazione prospettica non e iniziata; le probabilita sono pubblicate in modalita RESEARCH_BETA.
Il segnale principale V1 e gli scenari probabilistici provengono da modelli differenti, con metodologie e orizzonti specifici. I risultati non devono necessariamente coincidere.
02 / Quotazioni OMI
Quotazioni e canoni nel tempo
Serie storiche
Evoluzione del mercato residenziale
Le quotazioni OMI descrivono l'evoluzione dei valori immobiliari rilevati dall'Agenzia delle Entrate. Le serie storiche possono includere raccordi necessari a collegare osservazioni provenienti da periodi differenti; tali raccordi non eliminano i limiti di copertura e composizione.
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI · dati rielaborati da Brickleak · serie semestrali 2004H1–2026H1.
Andamento prezzi vendita
€/m² · quotazioni OMI
Ultimo dato
1212,5 €/m² (2026H1)
Quotazioni OMI sintetiche dell'area.
Andamento canoni di locazione
€/m²/mese · quotazioni OMI
Ultimo dato
4,57 €/m²/mese (2026H1)
Quotazioni OMI sintetiche dell'area.
Come leggere la serie storica
La serie 2004–2010 è raccordata al perimetro strutturale V1 per proseguire la lettura dal 2011. La composizione delle zone osservate può cambiare nel tempo e le informazioni sulla base netta o lorda non sono complete dal 2011.
I semestri mancanti restano interruzioni visibili e non vengono interpolati. Il marker 2011H1 identifica il raccordo, mentre i punti segnalati richiedono cautela perché una variazione statistica e un movimento effettivo del mercato non sono distinguibili con la sola serie.
Qualità della serie: Stabile. La serie supera i controlli diagnostici conservativi per copertura e continuità.
03 / Accessibilità OMI + MEF
Accessibilità abitativa
Prezzi e affitti in rapporto ai redditi
Gli indicatori Price-to-Income e Rent-to-Income confrontano quotazioni e canoni OMI con l'imponibile medio dichiarato per contribuente totale. Sono misure descrittive del rapporto tra valori immobiliari e redditi, non valutazioni della sostenibilità finanziaria di una famiglia.
Proxy descrittivi
Accessibilità abitativa
Prezzi e canoni rispetto all'imponibile medio dichiarato per contribuente totale.
04 / Mercato
Volumi di compravendita
Il Numero di Transazioni Normalizzate misura l'attività di compravendita residenziale nel territorio. Esplora l'andamento storico e le variazioni semestrali e annuali.
Mercato / NTN
Attività delle compravendite
Volumi semestrali e variazioni disponibili, mantenendo il perimetro territoriale indicato dalla fonte.
Volumi di compravendita (NTN)
Numero di transazioni normalizzate · serie semestrale
Ultimo dato
2283,01 (2026H1)
Dato provvisorio
NTN: numero di unità immobiliari compravendute, normalizzato rispetto alla quota di proprietà trasferita.
Il dato riguarda il residenziale complessivo e non coincide con il perimetro OMI delle sole Abitazioni civili. CAP, NONCAP e totale provinciale sono aggregazioni territoriali, non zone OMI.
Il raccordo storico può riflettere discontinuità geografiche o metodologiche. I valori frazionari sono ammessi dalla normalizzazione NTN; nessun periodo mancante viene interpolato.
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI. Indicatori semestrali elaborati da Brickleak; 2026H1 provvisorio.
05 / OpenAPI
Prezzi e canoni richiesti negli annunci
Consulta i prezzi e i canoni richiesti negli annunci immobiliari. Sono dati di offerta, distinti dalle quotazioni OMI e dagli importi effettivamente concordati nelle transazioni.
Confronto con il mercato
Prezzi e canoni richiesti — OpenAPI
Accanto alle quotazioni OMI, Brickleak permette di consultare i prezzi e i canoni richiesti negli annunci immobiliari attraverso OpenAPI. Le due fonti osservano aspetti differenti del mercato e non coincidono necessariamente.
Copertura territoriale: non disponibile. Il dato non è riferito alla singola zona OMI e non rappresenta prezzi effettivi di compravendita o canoni contrattuali.
Accessibilità abitativa — OpenAPI + redditi MEF
Indicatore riferito al comune capoluogo, non alla singola zona OMI.
Dati comunali OpenAPI e MEF allineati non disponibili per questa area.
06 / Rendimenti e BTP
Rendimenti immobiliari e confronto BTP
Confronta l'andamento del rendimento immobiliare lordo OMI con i rendimenti dei BTP. Lo spread evidenzia la differenza tra le serie, senza rappresentare un premio per il rischio direttamente investibile o un'indicazione di convenienza.
Confronto finanziario descrittivo
Rendimenti immobiliari e BTP
Analizza l'evoluzione del rendimento lordo immobiliare e confrontala con il benchmark dei titoli di Stato.
Ultimi dati disponibili per fonte
Rendimento lordo OMI
4,31%
Periodo 2026H1
Rendimento lordo richiesto OpenAPI
n/d
Dato non disponibile
BTP 10 anni
3,99%
Periodo 2026-08
BTP 30 anni
4,78%
Periodo 2026-08
Ultimo periodo comparabile
2026H1
- Immobiliare
- 4,31%
- BTP 10 anni
- 3,73%
- BTP 30 anni
- 4,53%
- Spread 10Y
- +0,58 p.p.
- Spread 30Y
- -0,22 p.p.
Intervallo visualizzato: 2004-06 – 2026-06
Il rendimento immobiliare è lordo e indicativo; non equivale al rendimento di un titolo di Stato né a un cap rate netto. Lo spread è una differenza descrittiva in punti percentuali, non una misura del rischio o una raccomandazione.
07 / Contesto economico
Contesto economico del territorio
Popolazione, redditi e inflazione aiutano a interpretare il mercato immobiliare nel suo contesto. Ogni indicatore riporta il proprio livello geografico — comune, provincia o Italia — e il periodo di riferimento.
Panoramica economica
Popolazione, redditi e inflazione descrivono il contesto territoriale dell'area. Ogni indicatore mantiene il proprio livello geografico e resta distinto dalle previsioni immobiliari.
Popolazione
n/d
Comune · anno n/d · ISTAT
Reddito imponibile medio per percettore
n/d
Comune · anno n/d · MEF
Inflazione annua NIC
0,77%
Provincia · 2025-12 · ISTAT
BTP 10 anni
3,99%
Italia · 2026-08 · Banca d'Italia
08 / Metodologia e copertura
Come leggere analisi e fonti
Metodo e limiti
La previsione è probabilistica e descrive una dinamica territoriale del mercato residenziale.
L'analisi riguarda aree aggregate e non stima il valore di un singolo immobile.
Fonti, metodologia e limiti sono approfonditi nelle pagine Metodo e Fonti.